
Nghị định số 99/2015 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở về các quy định sở hữu nhà ở như sau:
5. Giấy
tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở
- Khẳng
định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất phải có giấy tờ xác minh về quan hệ nhân thân của các đối
tượng.
Đối với
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải
có giấy tờ xác định nhân thân đối tượng theo quy định về cấp Giấy chứng nhận
của pháp luật đất đai.
- Các loại
giấy tờ cần thiết để chứng minh được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được chia thành 02 trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam và mang hộ
chiếu nước ngoài, không theo trường hợp có quốc tịch Việt Nam và có gốc Việt
Nam như trước đây.
+ Trường
hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập
cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.
+
Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng
nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo
giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc
Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại
diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp
hoặc giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam.
- Bổ sung
các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài
Đối với
tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng được quyền
sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định sau:
+
Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm
chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc
diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về
quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và
cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
+
Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định sau và có Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch
về nhà ở:
(i) Tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
(ii). Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của
doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước
ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Trường
hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền
lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá
nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
(Căn cứ
Điều 5, Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)
6. Cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở
hữu nhà ở
Nghị định
này quy định cụ thể, chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho
chủ sở hữu. (Đây là điểm mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP so với Nghị định
71/2010/NĐ-CP)
- Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp và có
giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định nêu trên thì được
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Trong đó,
giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp phải tuân thủ quy định về điều kiện
và hình thức theo quy định (bao gồm cả nhà ở được đầu tư xây dựng theo quy
hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong các dự án):
+
Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một
cụm công trình nhà ở.
+
Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
đồng bộ tại khu vực nông thôn.
+
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện
tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
+
Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh
doanh.
Đối với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà
ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở mà phải thực hiện quy định sau:
+
Trực tiếp hay ủy quyền cho người khác bán hay tặng cho nhà ở và người được ủy
quyền phải đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam.
+
Việc bán, tặng cho nhà ở được thực hiện khi có các giấy tờ sau:
(i) Hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định pháp luật
về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam.
(ii) Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa
kế theo quy định (phần này sẽ được đề cập ở chương 6).
(iii)Văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của
pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở.
+
Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng nêu trên được thực
hiện theo quy định.
+
Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một
trong các trường hợp sau:
(i) Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với
nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
(ii) Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng
thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định nêu trên để hưởng giá
trị.
- Đối với
nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 02 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế,
xây dựng có từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp
riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30
m2 trở lên
và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định thì được Nhà nước
cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Trường
hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối
tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.
- Ngoài
các nội dung ghi trong Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai, cơ
quan cấp Giấy chứng nhận còn phải ghi thêm các nội dung:
+
Các thông tin về nhà ở như loại, cấp nhà ở, trường hợp là căn hộ chung cư thì
phải có thông tin về diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ, nếu là
nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải có thông tin về tên dự án xây dựng nhà
ở.
+
Thời hạn sở hữu nhà ở và các quyền được bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng
nhà ở của bên mua nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở có thời
hạn đối với trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại hoặc ghi thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại
Việt Nam theo quy định về thời hạn sở hữu nhà ở và gia hạn sở hữu nhà ở.
+
Trường hợp mua bán nhà ở xã hội theo quy định sau thì phải ghi thời hạn chủ sở
hữu được quyền bán lại nhà ở xã hội này.
(i) Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể
từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trường
hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết
tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho
đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở
xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội
cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá
nhân.
(ii) Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối
tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua,
tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng
đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp
luật thuế.
Trường
hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định thì chỉ được
bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời
điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với
hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội
thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu
sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng
nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ
và phải nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế
- Trình
tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy
định pháp luật về đất đai.
Chủ đầu
tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho
người mua, thuê mua nhà ở.
Trường
hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ
đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua
bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở.
(Căn cứ
Điều 6, Khoản 2, 3, 4, 5 Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
2014)
7. Thời
hạn sở hữu nhà ở
Giải thích
rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong từng trường hợp sở hữu nhà ở.
- Trường
hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định về mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội
dung, bao gồm:
+
Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở.
+
Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở.
+
Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
+
Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại
nhà ở sau khi hết hạn sở hữu.
+
Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong
việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.
Trong
thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng
nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp
cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua.
Trong
trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền
bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì
bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở
hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu
lần đầu.
- Tổ chức
nước ngoài có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh
nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang
hoạt động tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi
trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp cho tổ chức đó.
Khi hết
hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn
thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định của pháp luật.
Trường
hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận
cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi không thời hạn.
Mục đích
của việc mở rộng thời hạn sở hữu nhà ở cho tổ chức nước ngoài để đáp ứng thời
kỳ hội nhập kinh tế toàn cầu, nhưng liệu quy định này có đảm bảo an ninh, an
toàn khi “mở hết cửa” cho tổ chức nước ngoài?
Trường
hợp tổ chức nước ngoài bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời
hạn sở hữu nhà ở theo quy định hoặc bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng
nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì việc xử lý
nhà ở này được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường
hợp trong thời hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài chuyển thành tổ chức
trong nước thông qua việc sáp nhập hoặc chuyển vốn theo quy định pháp luật thì
tổ chức này được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.
- Cá nhân
nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không quá
50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.
Khi hết
thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia
hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định.
- Trường
hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng
cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định
sau:
+
Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được
sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.
+
Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu
nhà ở trong thời hạn còn lại.
Khi hết
thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước
xem xét, gia hạn thêm theo quy định.
+
Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà
nước Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam.
(Căn cứ
Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)
8. Hướng
dẫn chi tiết việc xử lý với trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở
- Trường
hợp hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu
theo quy định nêu trên thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý
theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu.
Nếu các
bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp
pháp của chủ sở hữu lần đầu.
Trong
trường hợp chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt
hoạt động thì nhà ở của tổ chức này được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải
thể hoặc chấm dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá
nhân, tổ chức được sở hữu theo quy định pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm
dứt hoạt động.
Trong
thời gian xác định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được
tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho,
để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này.
Việc bàn
giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định
được chủ sở hữu nhà ở.
Trường
hợp tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu
tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán, tặng
cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Trường
hợp các bên mua bán nhà ở lần đầu theo quy định nêu trên không có thỏa thuận về việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết
hạn sở hữu nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm
thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy
chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu theo quy
định.
Trường
hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu
nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần
đầu.
Trình tự,
thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng
nhận của pháp luật về đất đai.
- Trước
khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở theo quy định (bao gồm cả trường hợp được
gia hạn thêm), tổ chức, cá nhân nước ngoài được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ
chức, cá nhân khác thực hiện các quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp
của mình.
Trường
hợp quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thực
hiện quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thì nhà ở đó
thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam.
Sở Xây
dựng phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành quyết định xác
lập sở hữu toàn dân và tiến hành thu hồi nhà này để thực hiện quản lý, cho thuê
hoặc bán theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Trong
trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do việc sử
dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình vi phạm các quy định pháp luật Việt Nam thì
nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam.
(Căn cứ
Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)
Theo Thuvienphapluat